Većina problema između vlasnika i property managera nastaje zbog nejasnog ugovora. "Mislili smo da je uključeno" i "Nismo se tako dogovorili" su fraze koje čujemo prečesto.
Ovaj vodič vam daje konkretnu checklistu — 15 tačaka koje MORATE imati u ugovoru prije nego potpišete.
⚠️ Disclaimer
- Ovaj članak je informativne prirode i ne predstavlja pravni savjet
- Zakoni se razlikuju po zemljama — konsultujte lokalnog pravnika
- Svaka situacija je specifična — prilagodite ugovor vašim potrebama
15 obaveznih tačaka u ugovoru
1
Strane u ugovoru
Jasna identifikacija ko s kim sklapa ugovor — puni nazivi, adrese, OIB/JMB, kontakt podaci. Ako je PM firma, navesti registracijski broj.
✅ Primjer formulacije:
NARUČITELJ: [Ime Prezime], OIB: [broj], adresa: [adresa]
IZVRŠITELJ: [Naziv firme d.o.o.], MBS: [broj], sjedište: [adresa], zastupan po direktoru [Ime]
2
Predmet ugovora (nekretnina)
Tačan opis nekretnine — adresa, broj stana, površina, broj soba. Ako upravljate s više nekretnina, svaka mora biti navedena.
✅ Primjer formulacije:
Predmet ugovora je upravljanje nekretninom na adresi:
[Ulica i broj], stan br. [X], [Grad], površine [X] m²,
koja se sastoji od [X] spavaćih soba, [X] kupatila.
3
Obim usluga (šta je uključeno)
NAJVAŽNIJA tačka. Taksativno navesti SVE što PM radi. Sve što nije navedeno — nije uključeno.
✅ Primjer formulacije:
Izvršitelj se obavezuje pružati sljedeće usluge:
a) Kreiranje i optimizacija listinga na platformama
b) Komunikacija s gostima (upiti, rezervacije, podrška)
c) Koordinacija check-in/check-out procesa
d) Koordinacija čišćenja između gostiju
e) Dinamično upravljanje cijenama
f) Mjesečno izvještavanje o prihodima i troškovima
g) Rješavanje reklamacija i problema s gostima
🚩 Red flag
"Kompletno upravljanje" bez specifikacije. Uvijek tražite detaljan spisak.
4
Provizija i način obračuna
Jasno definisati: procenat, od čega se računa (bruto ili neto), kada se plaća, i šta je izuzeto.
✅ Primjer formulacije:
Naknada Izvršitelja iznosi [X]% od BRUTO prihoda od najma.
Bruto prihod uključuje: cijenu noćenja × broj noći.
Bruto prihod NE uključuje: cleaning fee, boravišnu taksu.
Obračun se vrši mjesečno, do 5. u mjesecu za prethodni mjesec.
🚩 Red flag
Provizija na "ukupan prihod" bez definicije šta to uključuje.
5
Troškovi koji se zasebno naplaćuju
Navesti sve troškove koji NISU uključeni u proviziju — čišćenje, popravke, oprema, fotografije, itd.
✅ Primjer formulacije:
Sljedeći troškovi se naplaćuju zasebno po stvarnom utrošku:
- Čišćenje: [X]€ po Čišćenje između gostijuu (plaća gost kroz cleaning fee)
- Sitne popravke do 50€: uz prethodnu obavijest Naručitelja
- Popravke preko 50€: uz pisanu suglasnost Naručitelja
- Zamjena opreme: uz pisanu suglasnost Naručitelja
- Profesionalne fotografije: jednokratno [X]€ (opciono)
6
Trajanje ugovora
Definisati početak, trajanje, i da li se automatski produžava.
✅ Primjer formulacije:
Ugovor stupa na snagu danom potpisa i sklapa se na
neodređeno vrijeme / određeno vrijeme od [X] mjeseci.
Ugovor na određeno vrijeme se automatski produžava za
isti period ako nijedna strana ne dostavi pisani otkaz
najmanje 30 dana prije isteka.
✅ Green flag
PM koji nudi probni period od 3 mjeseca bez dugoročne obaveze.
7
Otkazni rok i raskid
Koliko dana unaprijed se može otkazati? Kakve su posljedice prijevremenog raskida?
✅ Primjer formulacije:
Svaka strana može otkazati ugovor s otkaznim rokom od
30 dana, dostavljanjem pisane obavijesti drugoj strani.
Sve postojeće rezervacije u trenutku otkaza moraju biti
ispunjene. Provizija za te rezervacije pripada Izvršitelju.
U slučaju grubog kršenja obaveza, ugovor se može raskinuti
odmah, bez otkaznog roka.
🚩 Red flag
Otkazni rok duži od 60 dana ili penali za prijevremeni raskid.
8
Vlasništvo nad računima i listinzima
KRITIČNO: Ko je vlasnik Airbnb/Booking računa? Šta se dešava s recenzijama ako raskinete ugovor?
✅ Primjer formulacije:
Airbnb i Booking.com računi ostaju vlasništvo Naručitelja.
Izvršitelj se dodaje kao co-host s ovlaštenjima za
upravljanje listingom i komunikaciju s gostima.
Po prestanku ugovora, Izvršitelj će u roku od 7 dana
ukloniti svoj pristup računima i predati sve lozinke.
🚩 Red flag
PM koji insistira da listing bude na njihovom računu. Gubite sve recenzije ako raskinete.
9
Izvještavanje
Koliko često dobijate izvještaje? Šta sadrže? U kojem formatu?
✅ Primjer formulacije:
Izvršitelj će dostavljati mjesečni izvještaj do 5. u mjesecu
koji sadrži:
- Broj noćenja i bruto prihod
- Platformske provizije
- Troškovi čišćenja i popravki
- Neto isplata Naručitelju
- Prosječna ocjena i broj recenzija
- Popunjenost (%) u odnosu na prethodni mjesec
10
Isplata i rokovi
Kada i kako dobijate novac? Na koji račun? Ko plaća bankarske troškove?
✅ Primjer formulacije:
Isplata neto prihoda vrši se mjesečno, do 10. u mjesecu
za prethodni mjesec, na bankovni račun Naručitelja:
IBAN: [broj računa]
Eventualni bankarski troškovi padaju na teret Naručitelja.
11
Odgovornost za štete
Ko je odgovoran ako gost napravi štetu? Ko vodi postupak naplate? Šta ako PM pogriješi?
✅ Primjer formulacije:
Za štete koje prouzrokuju gosti, Izvršitelj će pokrenuti
postupak naplate putem AirCover/Booking osiguranja.
Izvršitelj ne odgovara za štete koje gosti naprave, osim
ako je šteta nastala grubom nepažnjom Izvršitelja.
Izvršitelj odgovara za štete nastale njegovom krivicom
do maksimalnog iznosa od [X]€ po štetnom događaju.
12
Osiguranje
Da li PM ima osiguranje od profesionalne odgovornosti? Koji su limiti?
✅ Primjer formulacije:
Izvršitelj izjavljuje da ima policu osiguranja od
profesionalne odgovornosti s limitom od [X]€,
broj police: [broj], osiguravatelj: [naziv].
✅ Green flag
PM koji ima i pokazuje osiguranje od profesionalne odgovornosti.
13
Pristup nekretnini
Ko ima ključeve? Kako se upravlja pristupom? Šta ako vlasnik želi koristiti nekretninu?
✅ Primjer formulacije:
Naručitelj predaje Izvršitelju 2 (dva) kompleta ključeva
ili pristupni kod za smart lock.
Naručitelj zadržava pravo korištenja nekretnine uz
prethodnu najavu od minimalno 14 dana. Izvršitelj će
blokirati kalendar za navedene datume.
14
Povjerljivost
Zaštita poslovnih informacija — prihodi, podaci o gostima, strategije.
✅ Primjer formulacije:
Obje strane se obavezuju čuvati povjerljivost svih
poslovnih informacija dobivenih tokom saradnje.
Ova obaveza ostaje na snazi i nakon prestanka ugovora,
u trajanju od 2 (dvije) godine.
15
Rješavanje sporova
Kako se rješavaju nesporazumi? Sud, arbitraža, medijacija?
✅ Primjer formulacije:
Strane će nastojati riješiti sve sporove mirnim putem.
U slučaju nemogućnosti mirnog rješenja, nadležan je sud
u [Gradu], primjenom zakona [Države].
Česte greške u ugovorima
⚠️ 5 najčešćih grešaka
- Nejasna definicija "bruto prihoda" — može uključivati ili ne uključivati cleaning fee, takse, popuste
- Listing na PM računu — gubite recenzije i ranking ako raskinete
- Automatsko produženje bez najave — zaključani ste na još godinu dana
- Nejasni troškovi čišćenja — ko plaća, koliko, kada
- Nedefinisan pristup podacima — nemate uvid u stvarni prihod
Prije potpisivanja: pitanja za PM
- Mogu li vidjeti primjer mjesečnog izvještaja?
- Ko je vlasnik Airbnb računa i listinga?
- Šta se dešava s rezervacijama ako raskinemo ugovor?
- Imate li osiguranje od profesionalne odgovornosti?
- Kako postupate sa štetama od gostiju?
- Koliko nekretnina trenutno upravljate?
- Mogu li razgovarati s postojećim klijentom (referenca)?
💡 Pro tip
Tražite probni period od 3 mjeseca. Ozbiljan PM će pristati jer zna da će dokazati vrijednost. Ako insistiraju na godišnjem ugovoru od početka — razmislite dvaput.
Želite transparentan ugovor?
Naši ugovori su jasni, fer, i bez skrivenih zamki. Rado dijelimo primjer ugovora prije nego se obavežete.
Zatražite primjer ugovora →Često postavljana pitanja
U većini slučajeva ne. Ugovor o pružanju usluga je valjan i bez notarske ovjere. Ipak, za dodatnu sigurnost možete ovjeriti potpise. Konsultujte lokalnog pravnika za specifičnu situaciju.
Da, uz poštovanje otkaznog roka definisanog ugovorom. Zato je važno imati razuman otkazni rok (30-60 dana) i jasne uslove za raskid. Izbjegavajte ugovore s penalima za prijevremeni izlazak.
Dokumentujte sve (emailovi, poruke, izvještaji). Prvo pokušajte riješiti mirnim putem. Ako ne uspije, možete raskinuti ugovor zbog kršenja obaveza — zato je važno da obaveze budu jasno definirane u ugovoru.
Može biti jedan ugovor s aneksom za svaku nekretninu, ili zasebni ugovori. Zasebni ugovori daju fleksibilnost — možete raskinuti za jednu nekretninu, a zadržati za drugu.