Kratkoročni najam može biti odlična investicija — ali samo ako kupite pravu nekretninu na pravoj lokaciji. Previše investitora kupuje "jer je jeftino" ili "jer mi se sviđa", a onda se čude zašto imaju popunjenost.
Ovaj vodič vam daje framework za procjenu bilo koje lokacije prije nego uložite novac.
7 ključnih kriterija za procjenu lokacije
- Provjerite statistike turističke zajednice
- Analizirajte Airbnb podatke (AirDNA, Mashvisor)
- Pogledajte Google Trends za "[grad] accommodation"
- Raspitajte se kod lokalnih hotela o popunjenosti
- Prebrojite Airbnb/Booking listinge u radijusu 1km
- Analizirajte prosječnu ocjenu konkurencije (ispod 4.5 = prilika)
- Provjerite prosječnu cijenu i popunjenost
- Identificirajte "praznine" — nedostaje li određeni tip smještaja?
- Udaljenost od glavnih atrakcija (idealno <10 min pješice)
- Pristup javnom prijevozu ili parking
- Blizina restorana, kafića, trgovina
- Sigurnost kvarta (provjerite noću)
- Buka — izbjegavajte glavne ceste i noćne klubove
- Analizirajte mjesečnu popunjenost konkurencije
- Provjerite da li postoje eventi van sezone
- Razmislite o alternativnim gostima (poslovni, nomadi, studenti)
- Kalkulirajte sa realnom, ne idealnom popunjenošću
- Provjerite lokalne propise o kratkoročnom najmu
- Raspitajte se o potrebnim dozvolama i registraciji
- Izračunajte boravišnu taksu i porez na prihod
- Provjerite pravila zgrade (ako je stan)
- Čišćenje: 20-40€ po Čišćenje između gostijuu
- Utilities: struja, voda, internet, grijanje/hlađenje
- Održavanje: 5-godišnjeg prihoda
- Property management (ako ne radite sami): 15-
- Platformske provizije: 3-15%
- Provjerite tržište dugoročnog najma kao backup
- Analizirajte trend cijena nekretnina u području
- Razmislite o likvidnosti — koliko brzo možete prodati?
- Ne ulažite više nego što možete izgubiti
ROI kalkulacija: primjer
Evo kako izgleda realistična kalkulacija za stan od 50m² u centru Mostara:
📊 Godišnja ROI kalkulacija — Mostar centar
9% neto ROI je solidan rezultat za Balkan. Za usporedbu: dugoročni najam istog stana bi donio ~4.000€ godišnje (5% ROI), a štednja u banci ispod 2%.
Ova kalkulacija pretpostavlja da sami upravljate nekretninom. S property management uslugom (20-), neto ROI pada na 6-7%. Ipak vrijedi ako nemate vremena ili ne živite blizu.
Usporedba lokacija na Balkanu
| Lokacija | Prosj. cijena/noć | Popunjenost | Sezonalnost | ROI potencijal |
|---|---|---|---|---|
| Mostar centar | 60-80€ | 60-70% | Visoka | 8-12% |
| Sarajevo centar | 55-75€ | 65-75% | Srednja | 8-11% |
| Dubrovnik | 120-200€ | 55-65% | Vrlo visoka | 6-9% |
| Split centar | 90-150€ | 60-70% | Visoka | 7- |
| Banja Luka | 35-50€ | 40-55% | Niska | 5-8% |
| Trebinje | 45-65€ | 50-60% | Visoka | 6-9% |
Napomena: Visoke cijene nekretnina u Dubrovniku i Splitu snižavaju ROI unatoč visokim cijenama najma. Mostar i Sarajevo nude bolji odnos cijene nekretnine i potencijalnog prihoda.
Rizici koje morate razumjeti
⚠️ Glavni rizici short-stay investicije
- Regulatorni rizik — zakoni se mogu promijeniti (vidjeti Barcelona, Amsterdam)
- Sezonalnost — 4 mjeseca može nositi 70% godišnjeg prihoda
- Ovisnost o platformama — Airbnb može promijeniti algoritam ili provizije
- Operativna kompleksnost — nije "pasivan" prihod ako sami upravljate
- Štete i problematični gosti — depoziti ne pokrivaju sve
- Ekonomske krize — turizam je prvi na udaru u recesiji
- Zasićenje tržišta — previše novih listinga može srušiti cijene
Checklist prije kupovine
Prije nego potpišete ugovor, provjerite:
- ✅ Analizirali ste konkurenciju (min. 20 sličnih listinga)
- ✅ Izračunali realistični ROI (ne "best case scenario")
- ✅ Provjerili lokalnu regulativu i poreze
- ✅ Posjetili lokaciju u različito doba dana
- ✅ Razgovarali s postojećim domaćinima u području
- ✅ Imate plan za off-season (B2B, monthly, dugoročni najam)
- ✅ Imate rezervu za 6 mjeseci bez prihoda
- ✅ Znate ko će upravljati (vi ili property manager)
- ✅ Imate exit strategiju ako ne radi
Planirate investiciju u short-stay?
Možemo vam pomoći s analizom lokacije, procjenom ROI-ja, i operativnim planom — prije nego kupite.
Zatražite konsultaciju →Često postavljana pitanja
Na Balkanu možete početi od 70.000–100.000€ za manji stan u sekundarnoj lokaciji (ovisno o gradu i stanju). Za premium lokacije u centru Mostara i Sarajeva, realnije je računati 120.000–200.000€+. Za dvosoban stan u Mostaru, minimalno ~120.000€ je realnija polazna tačka. Na opremanje i pripremu za short-stay planirajte 12.000–25.000€, plus troškove kupovine (porezi, notar, agencija).