Ako ti je apartman "sasvim okej", ali prihod stagnira, problem najčešće nije u namještaju — nego u cijenama, pravilima, kalendaru i konverziji. Dobra vijest: većinu stvari možeš popraviti za 24–72 sata, bez ulaganja u renoviranje.
Ispod su 10 poteza koje koristimo kod vlasnika short-stay smještaja (Airbnb/Booking) širom regije.
Zašto prihod stagnira (i kad je apartman dobar)
Najčešći uzroci loših rezultata nemaju veze s kvalitetom apartmana:
- Cijena je "prosjek" i ne prati potražnju (vikendi, eventi, sezona)
- Kalendar ima rupe (gapovi) koje se ne popunjavaju
- Minimalne noći su pogrešne po sezoni
- Listing ne konvertuje — prva fotka, naslov i opis ne prodaju
- Odgovori kasne → pada ranking i konverzija
- Jedan kanal, slab miks (npr. samo Airbnb)
Početno stanje: 1-sobni apartman, samo Airbnb, fiksna cijena oko 45€/noć, ~40% popunjenost.
Promjene (bez renoviranja):
- Dinamične cijene: raspon po sezoni i danu (umjesto jedne fiksne cijene)
- Gap pravila: popunjavanje 1-2 noći rupa
- Dodali Booking.com (channel manager sync)
- Novi naslov i prva fotografija
- Automatske poruke gostima
Rezultat nakon 6 mjeseci: osjetno veća popunjenost i viša prosječna cijena po noći, bez renoviranja. (Stvarni rezultati zavise od lokacije, standarda i sezone.)
10 poteza koji povećavaju prihod bez renoviranja
Umjesto jednog pravila cijelu godinu, prilagodi minimalne noći potražnji:
- Visoka sezona: 2–3 noći (zavisi od lokacije)
- Shoulder sezona: 1–2 noći
- Niska sezona: 1 noć + last-minute
Cilj: više noćenja bez blokiranja potražnje.
Najskuplje su rupe od 1 noći između rezervacija. Rješenje:
- Ako postoji gap od 1 noći → dopusti 1 noć
- Gap od 2 noći → dopusti 2 noći
Ovo samo po sebi zna dići occupancy bez spuštanja prosječne cijene.
Popusti su alat, ne strategija. Koristi ih ciljano:
- Last-minute (0–3 dana): -do -
- Early-bird (30+ dana): -5% do -
Bitno: ne pretjeruj. Previše popusta ruši prosječnu cijenu (ADR).
U većini gradova vikend nosi premium. Postavi:
- Viša cijena: petak–nedjelja
- Niža cijena: ponedjeljak–četvrtak
Plus: praznici i eventi (festivali, vjenčanja, utakmice) → posebna cijena.
Prva fotka treba da kaže: "želim ovdje spavati". Naslov neka bude formula:
[Benefit] + [lokacija/ikona] + [posebnost]
Primjeri:
- "Mirno + parking • 3 min do centra • Self check-in"
- "Old Town walk • Fast Wi-Fi • Late check-in"
Umjesto "dobrodošli u naš apartman…", koristi ovu strukturu:
- 1 rečenica benefit (za koga je idealan)
- Key features (Wi-Fi, parking, klima, balkon, view)
- Lokacija (koliko min do ključnih tačaka)
- Check-in/out (jasno, bez komplikacija)
- Pravila (kratko)
- FAQ mini (parking, stepenice, buka, lift)
Cilj:
- Odgovor u 5–15 min u radno vrijeme
- Max 1 sat u večernjim terminima
Na Airbnb/Booking ovo direktno utiče na povjerenje i prodaju.
Sistem:
- Prije dolaska: upute + parking + ključ + očekivanja
- Tokom boravka: "Sve ok? Treba li nešto?"
- Poslije: zahvalnica + review prompt
Rezultat: manje problema, više 5★ recenzija.
Stvari koje koštaju malo, a znače puno:
- Late check-in (jasno definisano)
- Baby kit (uz najavu)
- Airport/transfer preporuka (partner)
- Kafa/čaj starter kit
Jedan kanal = rizik. Dva kanala = stabilnost.
Ako širiš kanale, obavezno:
- Sink kalendara (channel manager)
- Ista pravila cijena/min noći
- Konzistentne fotke/opis
📋 Mini plan: šta uraditi danas, a šta u 7 dana
- Naslov + prva fotka
- Minimalne noći + gap pravila
- Last-minute popust
- Kompletan opis po strukturi
- Set poruka (3 šablona)
- Kanal miks + pricing pravila vikend/radni dan