Formula za izračun godišnjeg prihoda
Prije nego počnete sanjati o pasivnom prihodu, važno je razumjeti realnu matematiku kratkoročnog najma.
Razbijmo ovo na komponente:
- Prosječna cijena noćenja — varira po sezoni, danu u sedmici i lokaciji
- Broj noćenja godišnje — zavisi od popunjenosti (occupancy rate)
- Troškovi — provizije, čišćenje, materijal, održavanje, porezi
Prosječne cijene po gradovima (Balkan)
Ove cijene su bazirane na podacima za jednosobne apartmane (2-4 osobe) u dobrim lokacijama, prosječno za cijelu godinu:
| Grad | Van sezone | Sezona | Prosječno |
|---|---|---|---|
| 🇭🇷 Dubrovnik | 60-90€ | 150-250€ | 100-140€ |
| 🇭🇷 Split | 50-70€ | 100-180€ | 70-100€ |
| 🇭🇷 Zagreb | 45-60€ | 60-90€ | 50-70€ |
| 🇧🇦 Mostar | 35-50€ | 70-120€ | 50-70€ |
| 🇧🇦 Sarajevo | 35-50€ | 55-80€ | 40-60€ |
| 🇷🇸 Beograd | 40-55€ | 60-90€ | 45-65€ |
| 🇲🇪 Budva | 40-60€ | 100-180€ | 65-95€ |
| 🇲🇪 Kotor | 50-70€ | 90-150€ | 65-90€ |
Ove cijene su orijentacione. Vaša cijena zavisi od: lokacije unutar grada, kvaliteta apartmana, ocjena, fotografija i konkurencije. Premium apartmani mogu biti 30-50% iznad prosjeka.
Realistična popunjenost — šta očekivati
Popunjenost (occupancy rate) je procenat dana u godini kada imate goste. Ovo je realnost:
- Nova godina (prvi 6 mjeseci) — 40-55% popunjenost dok gradite recenzije
- Etablirani oglas (12+ mjeseci, 20+ recenzija) — 60-75% popunjenost
- Top performeri (Superhost, odlična lokacija) — 75-85% popunjenost
Preračunato u noćenja:
- 50% popunjenost = ~182 noćenja godišnje
- 65% popunjenost = ~237 noćenja godišnje
- 80% popunjenost = ~292 noćenja godišnje
Mnogi vlasnici računaju s 90%+ popunjenošću. To je nerealno osim za apsolutno premium lokacije u peak sezoni. Budite konzervativni u projekcijama.
Troškovi koje morate uračunati
Bruto prihod nije vaš profit. Evo stvarnih troškova:
Ukupni troškovi: Očekujte 20-35% bruto prihoda za troškove, zavisno od toga koliko sami radite vs outsource-ujete.
Primjer kalkulacije — 3 scenarija
Kako povećati prihod
Ako želite biti iznad prosjeka, fokusirajte se na ove faktore:
Detaljnije strategije u članku: 10 poteza za veći prihod bez renoviranja
Za dinamične cijene pogledajte: Dinamične cijene: kompletan vodič
Želite tačnu procjenu za vaš apartman?
Pošaljite nam link vašeg oglasa ili lokaciju i dobijte personaliziranu analizu potencijala s realnim projekcijama.
Zatražite besplatnu procjenu →