Property management firma će upravljati vašom imovinom, komunicirati s gostima u vaše ime, i direktno uticati na vaš prihod. Pogrešan izbor može značiti loše recenzije, prazne kalendare, i frustraciju.
Prije nego potpišete bilo šta, postavite ova pitanja.
Proces izbora: 5 koraka
1
Napravite shortlist (3-5 firmi)
Pretražite Google, pitajte druge vlasnike, provjerite ko upravlja apartmanima u vašoj zgradi/kvartu.
2
Provjerite online prisustvo
Pogledajte njihove listinge na Airbnb/Booking. Kakve ocjene imaju? Kakve su fotografije? Kako komuniciraju?
3
Zakažite razgovor
Telefonski ili uživo. Koristite pitanja iz ovog vodiča. Obratite pažnju na profesionalnost i transparentnost.
4
Tražite reference
Zatražite kontakt 2-3 postojeća klijenta. Pitajte ih o iskustvu — dobrom i lošem.
5
Pregledajte ugovor
Prije potpisivanja, pročitajte SVE. Ako nešto nije jasno, pitajte. Ako ne pristaju objasniti — crvena zastava.
20 pitanja za intervju
O firmi i iskustvu
1Koliko dugo poslujete i koliko nekretnina trenutno upravljate?
Iskustvo nije sve, ali firma s 50+ nekretnina ima uspostavljene procese. Previše nekretnina (200+) može značiti da ste samo broj.
2+ godine, 20-100 nekretnina, fokus na vašu regiju
Nova firma bez portfolio, ili previše nekretnina za kvalitetnu uslugu
2Možete li mi pokazati listinge koje upravljate?
Njihovi postojeći listinzi pokazuju kvalitet rada bolje od bilo koje prezentacije.
Odmah dijele linkove, ocjene su 4.5+, profesionalne fotografije
Izbjegavaju pokazati, ili listinzi imaju loše ocjene i amaterske slike
3Možete li mi dati kontakt 2-3 postojeća klijenta?
Reference su najbolji test. Ako odbijaju — zašto?
Odmah nude kontakte, čak i predlažu da sami izaberete
"Imamo politiku privatnosti" ili daju samo jednu pripremu osobu
O uslugama
4Šta TAČNO uključuje vaša usluga? Možete li dati spisak?
"Kompletno upravljanje" znači različite stvari različitim firmama.
Detaljan pisani spisak svih usluga, jasno šta je uključeno/nije
Nejasni opisi, "pa sve to", bez dokumentacije
5Koje platforme koristite? Samo Airbnb ili i Booking, Vrbo…?
Više platformi = više rezervacija. Samo Airbnb propušta 30-40% tržišta.
Multi-channel pristup: Airbnb + Booking.com + direktne rezervacije
Samo jedna platforma, bez objašnjenja zašto
6Kako upravljate cijenama? Koristite li dynamic pricing?
Fiksne cijene ostavljaju novac na stolu. Dinamične cijene mogu povećati prihod 20-40%.
Koriste PriceLabs, Beyond, ili sličan alat + manuelni nadzor
Fiksne cijene cijele godine, bez prilagođavanja po potražnji
7Kako izgleda proces check-in/check-out?
Fleksibilan self check-in poboljšava ocjene i smanjuje operativne probleme.
Smart lock ili keybox, automatske instrukcije, backup osoba za hitne slučajeve
Samo lični check-in, bez fleksibilnosti za kasne dolaske
8Ko vrši čišćenje i kako kontrolišete kvalitet?
Čistoća je #1 faktor za ocjene. Loše čišćenje = loše recenzije.
Vlastiti tim ili provjereni partneri, checkliste, fotografije prije/poslije
Outsource bez kontrole, nema sistema praćenja kvaliteta
O komunikaciji
9Koliko brzo odgovarate gostima?
Airbnb nagrađuje odgovor unutar 1 sata. Spor odgovor = izgubljene rezervacije.
Prosjek pod 1 sat, 24/7 pokrivenost, automatske poruke za česte upite
"U toku radnog vremena", bez vikend pokrivenosti
10Kako ću ja komunicirati s vama? Koliko često?
Želite partnera koji je dostupan, ali ne želite da vas zove za svaku sitnicu.
Dedicirani kontakt, mjesečni izvještaj, hitne stvari odmah, ostalo na zahtjev
Nejasan proces, "javimo se kad treba"
11Kako postupate s negativnim recenzijama?
Svako dobije povremeno lošu recenziju. Bitno je kako se rješava.
Proaktivan pristup, profesionalan odgovor, analiza uzroka, prevencija
"To se dešava", ignorišu problem, okrivljuju goste
O financijama
12Kolika je vaša provizija i od čega se računa?
"od prihoda" može značiti različite stvari. Bruto? Neto? S cleaning fee?
Jasna definicija: "X% od bruto prihoda, ne uključuje cleaning fee i takse"
Nejasno, "zavisi", skriveni troškovi koji se naknadno pojave
13Koji troškovi NISU uključeni u proviziju?
Čišćenje, popravke, fotografije — sve ovo može biti extra. Pitajte unaprijed.
Pisani spisak svih dodatnih troškova s okvirnim cijenama
"Skoro sve je uključeno", bez konkretnog spiska
14Kada i kako dobijam isplatu?
Znate kada očekivati novac i na koji način.
Fiksni datum (npr. do 10. za prethodni mjesec), bankovni transfer, detaljan obračun
Nejasni rokovi, čekanje dok se "skupi dovoljno"
15Mogu li vidjeti primjer mjesečnog izvještaja?
Izvještaj pokazuje nivo transparentnosti i profesionalnosti.
Detaljan izvještaj: prihodi, troškovi, popunjenost, ocjene, usporedbe
Samo ukupan iznos bez breakdown-a, ili "nemamo standardni format"
O ugovoru i izlasku
16Ko je vlasnik Airbnb/Booking računa i listinga?
KRITIČNO: Ako listing naprave na svom računu, gubite recenzije ako raskinete.
"Račun ostaje vaš, mi smo co-host. Zadržavate sve recenzije."
"Listing mora biti na našem računu" — DEAL BREAKER
17Koliki je otkazni rok za raskid ugovora?
Razuman otkazni rok štiti obje strane. Predugi rok vas zaključava.
30-60 dana, bez penala, jasni uslovi
6+ mjeseci, penali za prijevremeni raskid, automatsko produženje
18Nudite li probni period?
Probni period smanjuje rizik. Ozbiljna firma će pristati jer zna da će dokazati vrijednost.
Da, 3 mjeseca sa skraćenim otkaznim rokom ili bez obaveze
"Moramo imati godišnji ugovor odmah" — zašto?
O problemima
19Kako postupate kada gost napravi štetu?
Štete se dešavaju. Bitan je proces dokumentacije i naplate.
Fotografije prije/poslije, prijava kroz platformu, praćenje naplate, izvještaj vlasniku
"To je rijetko" bez objašnjenja procesa
20Šta se dešava ako imam hitnu situaciju u 3 ujutro?
Hitne situacije se dešavaju. Mora postojati plan.
24/7 dežurni broj, procedura za hitne slučajeve, mreža pouzdanih majstora
"Javite se ujutro" ili nema jasnog plana
Crvene i zelene zastave
🚩 Crvene zastave
- Insistiraju da listing bude na njihovom računu
- Odbijaju dati reference
- Nejasna struktura cijena i provizije
- Ugovor na 12+ mjeseci bez probnog perioda
- Spori u komunikaciji već u fazi prodaje
- Obećavaju nerealne rezultate ("garantujemo 90% popunjenost")
- Ne koriste dinamične cijene
- Nemaju osiguranje od profesionalne odgovornosti
- Izbjegavaju pisati stvari u ugovor
✅ Zelene zastave
- Transparentni o svemu — čak i o vlastitim slabostima
- Rado dijele reference i primjere izvještaja
- Listing ostaje na vašem računu
- Nude probni period
- Koriste moderne alate (PMS, dynamic pricing)
- Brzi u komunikaciji, profesionalni
- Imaju jasne procese za sve situacije
- Postavljaju pitanja O VAMA i vašim ciljevima
- Ne obećavaju nerealne stvari
💡 Pro tip
Obratite pažnju na to kako se ponašaju PRIJE nego postanete klijent. Ako su spori, nejasni, ili neprofesionalni sada — neće biti bolji kada potpišete ugovor.
Usporedba: šta tražiti u različitim modelima
| Kriterij | Budget PM (15-) | Standard PM (20-25%) | Premium PM (25-) |
|---|---|---|---|
| Što očekivati | Osnovno upravljanje | Kompletna usluga | White-glove servis |
| Komunikacija | Email, radno vrijeme | 24/7 za goste, radno vrijeme za vas | 24/7 za sve |
| Izvještaji | Osnovni, mjesečno | Detaljni, mjesečno | Detaljni + analitika, real-time pristup |
| Čišćenje | Koordinacija, vi plaćate | Koordinacija, uključeno ili at-cost | Vlastiti tim, premium kvalitet |
| Za koga | Aktivni vlasnici koji žele uštedjeti | Većina vlasnika | Luxury nekretnine, zahtjevni vlasnici |
⚠️ Upozorenje
Najjeftiniji PM nije uvijek najbolja opcija. Loše upravljanje može koštati više u izgubljenim rezervacijama i lošim recenzijama nego što uštedite na proviziji.
Želite razgovarati s nama?
Slobodno nam postavite sva pitanja iz ovog vodiča. Transparentnost je naša politika — nemamo šta skrivati.
Zakažite besplatan razgovor →Često postavljana pitanja
Preporučujemo 3-5 firmi. Manje od toga ne daje dovoljno usporedbe, više od toga postaje konfuzno. Fokusirajte se na kvalitet razgovora, ne kvantitet.
Zavisi. Lokalna firma poznaje tržište, ali može biti manja i manje profesionalna. Nacionalna ima procese, ali može biti manje fleksibilna. Gledajte kvalitet, ne veličinu.
Da, uz poštovanje otkaznog roka. Zato je važno: 1) imati razuman otkazni rok u ugovoru, i 2) osigurati da listing ostane na vašem računu kako ne biste izgubili recenzije.
Budite skeptični. Niko ne može garantovati popunjenost jer ovisi o mnogo faktora (sezona, ekonomija, konkurencija). Ozbiljan PM daje realne procjene, ne obećanja koja ne može ispuniti.